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最新政策!上蔡人买房将发生大变化!影响房价!还有这些

[时间:2019-11-05 14:56来源:未知作者:admin浏览:]

  中国人民银行8月25日公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  公告明确,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价利率,下简称LPR)为定价基准加点形成。

  定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;

  公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  房贷调整频率是最高1年,最低可以不调整;也就是房贷利率不会每个月都跟着LPR走,但预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险,会要求客户每年做一次重定价,根据LPR一年变一次。

  房贷利率换锚指的是全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。8日,央行房贷利率新政实行,新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。

  央行公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  ✔第一种:如果您已经开始还贷、或者完成贷款审批,那么您的房贷利率还是跟着原来的房贷基准利率走。如果房贷基准利率下降,您的还款额也会有所下降,如果房贷基准利率上调,那么您的还款额也有提高。

  ✔第二种:如果您已经买了房子,还没完成贷款审批手续,那么得按照10月8日的时间节点看。如果您在10月8日之前完成了贷款审批手续,那么您的贷款利率还是按照老房贷的基准走,也就是和第一种一样;如果您是在10月8日之后完成的贷款审批,那么按照新政,您的贷款按新的走,也就是追着LPR走。

  ✔第三种:如果您的贷款审批手续要在10月8日之后完成,那您到底按什么利率还贷,要看此前一个月的LPR数据。

  以某行为例,在新政实施前,其上浮20%后的利率为5.88%,一套贷款100万元的房子,采取等额本息还款30年,月供为5918.57元。而按照LPR新政后的利率6.13%计算,月供为6079.34元,每月要多还160.77元,相当于每月要多掏一条烟的烟钱。

  “实际上,我们认为就目前看来,新政对于购房者带来的还款压力并不大。”多家银行个贷部门工作人员均对记者表示,在房住不炒的大前提下,房贷新政,主要是给住房贷款市场带来更多的灵活性,并不会对购房者造成太大影响。

  不过,某国有大行工作人员则表示,按照新政办理贷款的客户,每年的还款金额都有可能与上年不一样,需要及时关注自己的月供金额变化。

  “目前应该算是吃了一颗定心丸,毕竟月供变化并不大。”在郑州工作的驻马店姑娘李女士说,自己原本就打算明年年中之前在郑州买一套房子,房贷新政并不会对购房计划产生影响,房价的走势才是她要考虑的首选因素。“对购房者来说,买到一套房价合适的房子才是更重要的事情,毕竟国家都说了嘛,房住不炒。”她表示。

  所以,房贷利率从5点多突破到6%,看似迈上一个新台阶,但具体到购房者每月的月供来说,增加的并不多。

  央行为了解决“融资贵”难题,提出新的贷款市场报价利率(LPR)来推动降低贷款实际利率。

  新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成;报价频率改为每月报价一次,每月20日公布。并且,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

  即,央行改革完善LPR形成机制后,个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

  2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

  未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

  其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

  如,最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%,如果银行给你的房贷利率是5.44%,那就是加了59基点,在LPR的基准上浮12%。

  2013年7月20日起,央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

  即,为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”,只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化,近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。

  根据新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  根据上述规则,按最近一个月(8月20日)LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

  融360大数据研究院分析师李万赋表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

  “简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”

  这个问题上,央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

  目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。

  融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%,也高于即将实施的利率下限。

  “新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变;央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率只会上调,而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示,从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

  根据央行公告,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  在分析人士看来,这保障了首套房的刚需置业需求,体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

  目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。

  央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。

  2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  也就是说,2019年10月8日前,www.400455.com,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

  央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

  交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降,同时避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

  “政策是避免房贷过量,引导资金进入实体经济,对楼市属于中性政策。”在张大伟看来,政策的出台是为了平稳房地产预期,避免在LPR下调背景下,对房地产产生刺激作用,避免资金绕道进入房地产。

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